Málaga se ha posicionado como el centro neurálgico de proyectos de obra nueva residencial de Andalucía, ya que en los últimos 12 meses supera a Sevilla en más de 1.500 viviendas de obra nueva.
El mercado residencial de Málaga capital, que ha registrado el mayor número de ventas en España tras Madrid, Barcelona y Alicante, no ha dejado de crecer en los últimos años, con 9.195 proyectos visados en 2018, muestra del gran dinamismo del sector, según detalla un informe de Savills Aguirre Newman. Así, en el último año la oferta inicial de la capital malagueña se ha concentrado en los distritos de Puerto de la Torre-Teatinos (1.709 viviendas), Carretera de Cádiz (479 viviendas) y Málaga Este (285 viviendas).
Asimismo, la provincia de Málaga registra la mayor actividad residencial de Andalucía, con un crecimiento sostenido de obra nueva residencial, lo que significa más de 3.737 transacciones de obra nueva y el mayor mercado de segunda mano (29.813 viviendas vendidas) de la comunidad autónoma.
Precios
En cuanto al precio medio de la vivienda en Málaga, la escasa oferta, el incremento de los costes de construcción y los plazos requeridos para la concesión de licencias han incrementado el precio medio, situándolo en 260.457 euros (2.159 euros/m2), lo que supone un aumento del 20 por ciento respecto al registrado en 2017. El precio medio más elevado se encuentra en el distrito Centro, con 3.337 euros/m2.
Oficinas y negocios
En cuanto al segmento de oficinas, se destaca que en el periodo 2016-18 se ha producido una importante reducción de la disponibilidad, provocando un incremento de las rentas. Los precios más elevados continúan registrándose en el centro de la ciudad y zona de influencia, con máximos de rentas superiores a 18 euros por metro cuadrado al mes.
No obstante, la renta media de la zona ‘prime’ de la ciudad se mantiene en una posición inferior en comparación con otras plazas europeas muy consolidadas en el mercado de oficinas. Por ello, Málaga representa una excelente alternativa para el desarrollo de nuevos proyectos debido tanto al futuro recorrido de las rentas de mercado como a una demanda insatisfecha.
Así, el informe destaca también que la demanda de espacio de nuevas empresas, las múltiples reubicaciones y ampliaciones por crecimiento, junto a la escasa oferta, hace imprescindible el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas para cubrir las actuales necesidades de los usuarios.
Además, el concepto de ‘oficinas junto al mar’, supone un gran potencial de Málaga en este segmento inmobiliario. Sumado a las características actuales de las nuevas oficinas, el workplace, la oficina flexible y los coworking son una tendencia que cada vez tiene más presencia y que empieza a despertar gran interés en toda la ciudad.
Los centros comerciales de Málaga, por su parte, se preparan para la irrupción de los dos grandes proyectos comerciales en la ciudad y su entorno, citando Intu Costa del Sol en Torremolinos y el McArthurGlen en Plaza Mayor, en la capital malagueña.
Mercado hotelero
Málaga continúa con un proceso de crecimiento de su oferta hotelera. En los últimos años se han puesto en marcha diversos proyectos para sumar en el corto-medio plazo más de 2.000 habitaciones.
Al aumentar la oferta, la competencia aumenta, por lo que Savills Aguirre Newman prevé una estabilización de los precios de las habitaciones a medio-largo plazo. La zona de Alameda Principal y SOHO están en el foco de la inversión hotelera por su buena comunicación con todas las zonas de relevancia comercial, cultural y de ocio de la ciudad.
Residencias de estudiantes
Por último, pese a que Málaga es la tercera ciudad universitaria de Andalucía, el número de camas en residencias de estudiantes es inferior a la media nacional y a la media regional; una escasez que ha derivado la demanda hacia la vivienda compartida de alquiler por habitaciones y vivienda de alquiler de duración estacional.
La mayoría de residencias de estudiantes se concentran en Teatinos y el tamaño medio de los centros es de 163 plazas. La ocupación se sitúa en el 82 por ciento, siendo en algunos casos el 100 por cien. El informe señala que existen seis nuevos proyectos de residencias de estudiantes que pueden incorporarse a la ciudad en 2020-21, que suman 906 nuevas plazas.
Una ciudad para invertir
En el último ejercicio Málaga capital y los municipios más cercanos son el polo de atracción para los principales actores del mercado inversor y promotor. Destaca el dinamismo del mercado de suelo en Málaga desde el punto de vista de interés de los inversores, no solo de uso residencial sino también de usos terciarios, equipamiento, etcétera.
Así, Málaga se ha consolidado como la ciudad más atractiva en Andalucía, siendo foco de atención de fondos institucionales, ‘family office’ y Socimi que tradicionalmente han estado centrados en otros mercados.
Dentro de la ciudad, es su centro histórico la zona más dinámica y donde se concentran el mayor número de operaciones y las rentabilidades más ajustadas, que se sitúan entre el cuatro y 4,5 por ciento.
Asimismo, en el centro de Málaga los precios de alquiler se incrementaron un 11 % de media interanual.
Málaga, en cuanto a inversión, ha conseguido incluso levantar su atractivo en operaciones con volúmenes superiores a los diez millones de euros, que tradicionalmente eran exclusivas de mercados más institucionales como Madrid y Barcelona.
La provincia de Málaga también tiene un papel importante en el sector logístico. Por ello, continúa aumentando la necesidad de superficies logísticas por el especial impulso del ‘e-commerce’, así como el gran interés de las grandes empresas de distribución.
“La inmologística se ha convertido en el cisne del mercado inmobiliario de inversión, con gran foco de fondos internacionales. Este hecho es histórico para la provincia de Málaga y ha permitido cerrar las primeras operaciones en rentabilidad en zonas descentralizadas de la provincia, algo que hace apenas dos años era impensable”, sostiene el informe de Savills Aguirre Newman.
También se alude a la problemática de la inundabilidad, destacando los “cambios de relevancia en los últimos meses, entre los que destaca, por un lado, que hayan sido estimados los recursos ante el Tribunal Supremo, cuya consecuencia ha sido en gran medida la desestimación de la normativa reguladora y, por otro lado, la propuesta de medias correctoras que el Ayuntamiento de Málaga ha coordinado con la Junta de Andalucía para conseguir hacer desaparecer el riesgo de inundabilidad en la zona industrial de Málaga”.
