Tras un intenso trabajo, Chiclana acaba de convertirse en una de las primeras (sino la primera) poblaciones de Andalucía en poder llevar a aprobación inicial su Plan de Ordenación Urbana POU. Documento que, una vez aprobado de forma definitiva, hará posible un importante desarrollo en materia de vivienda (se calcula que en torno a las 7.000), empresarial y equipamientos públicos en suelo urbano.
Avance que, según destaca el delegado municipal de Urbanismo, Rodolfo Pérez, es “ejemplo del compromiso del equipo de gobierno” con una materia, el urbanismo, de extraordinaria complejidad e importancia para un término municipal muy extenso, con amplias posibilidades de desarrollo, un amplio diseminado y que, pese a ‘todo lo llovido’, aún libra una seria batalla con las parcelaciones y construcciones irregulares.
¿Qué supone poder llevar a Pleno la aprobación inicial del POU y qué implica este plan?
Para empezar, tenemos que decir que el POU es un documento de extraordinaria importancia, ya que, tras la caída del Plan General y el regreso a las normas del año 87, suelos urbanos que contaban con todos los parabienes para obtener licencias, no pudieron acceder a ellas al quedarse sin las condiciones de ordenación.
A modo de ejemplo, la zona que se encuentra en la carretera del Molino Viejo, en la que hay parte edificada, no se puede dar licencia.
Aunque está urbanizada, las calles están construidas y cuenta con agua, saneamiento, etc., al no tener las condiciones de ordenación, no se puede dar licencia.
Esto mismo ocurre en otros muchos ámbitos del término municipal y el POU va a permitir que, con su aprobación definitiva, en esos suelos que reúnen la condición de solar se pueda edificar.
De este modo, en cuanto el POU se apruebe definitivamente y se puedan dar licencias, la localidad va a asistir a una importante evolución constructiva
¿Cuál es la clave del POU?
Aquí, con el antiguo Plan General, estábamos acostumbrados a las nomenclaturas de suelo urbano consolidado y no consolidado, áreas de regularización y todas esas cuestiones.
Ahora, con la nueva ley, la LISTA, viene una ruptura en la nomenclatura, de modo que todo queda reducido a suelo urbano y rústico.
Suelo urbano que ya no responde al concepto teórico de antes y que tiene que cumplir ciertas reglas, fundamentalmente, que esté urbanizado y que tenga todos los servicios, pero que se haya hecho legalmente.
Es decir, que lo que está construido en lo que llamamos el diseminado, pero que no está hecho legalmente, no puede entrar bajo ningún concepto en suelo urbano. Esta es la clave del POU.
Se abre ahora un plazo de exposición pública (45 días) para la presentación de alegaciones que, entiendo, van a estar limitadas a esta nueva realidad de suelo urbano.
Así es. Cada propietario podrá elevar las alegaciones que considere oportunas de su parcela, pero, eso sí, solo si se encuentran en suelo urbano. El no urbano ni lo regula el POU ni es objeto en este momento de debate.
¿Existen muchos proyectos, ya sea en materia de vivienda, empresarial, etc., esperando a la aprobación definitiva del POU?
Existen proyectos de todo tipo, pero, en la problemática que tiene Chiclana, aunque ampliamos un poco lo que es el suelo urbano de carácter industrial (lo de Pelagatos que está prácticamente colmatado), no podemos incluir suelo exnovo, porque tiene que ser urbano y estar urbanizado.
Iniciativas empresariales hay, pero son de menor magnitud de lo que puedan ser las relativas a proyectos residenciales.
A posteriori, hablamos del Plan General, será el momento de incluir proyectos como, por ejemplo, Miralrío, como una zona industrial de cara al futuro.
No obstante, la gran apuesta que tiene este POU es la vivienda, con unas previsiones de en torno a 7.000.
Además, podemos decir que ya hay varios empresarios/promotores que están esperando a poder tener licencias para poder construir.
Hay que destacar que existe una importante apuesta por la vivienda en suelo público. Concretamente, en torno a 2.000 en suelos de propiedad del propio ayuntamiento, para desarrollar con algunos de los distintos grados de protección.
¿Qué proyectos contempla el POU en clave de equipamientos públicos?
Contempla y debe propiciar algunos equipamientos importantes, caso de la propuesta de un hospital, que se ubicaría en la zona de La Longuera.
El POU va a disponer de un suelo para que, en su momento, cuando se decida que Chiclana, por la población que tiene, etc., precisa de dicho equipamiento, se pueda planificar y construir.
¿Cubre el POU las aspiraciones previstas?
El gran problema que tiene Chiclana es lo que, coloquialmente, se conoce como el diseminado.
Lo ideal hubiese sido haber podido incluir más parte de ese suelo que está edificado pero sin servicios en el suelo urbano. Posibilidad que no nos ha permitido la ley ni la Junta.
De este modo, esos pequeños remates y cuestiones que puedan quedar pendientes son las que luego, una vez que esté aprobado el POU, trataremos de resolver con el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM).
¿Qué opinión le merece la LISTA y los nuevos procedimientos en relación a lo anterior (PGOU)? y ¿se encuentra satisfecho con lo que está siendo el procedimiento del POU?
Habría que hablar de dos cuestiones distintas. Por una parte, nuestra relación con la Consejería de Fomento cuando cayó el Plan General y se trató de hacer unas nuevas Normas Sustantivas (algo de lo que ya había precedente en Chiclana).
En ese momento, con la anterior directora general de Urbanismo, las relaciones no fueron precisamente buenas, ni la Junta colaboró para resolver el problema.
Posteriormente, con el cambio en la Dirección General, las relaciones, al margen de que han sido cordiales y buenas, han sido de colaboración para sacar cuestiones adelante.
Como sabemos, el feeling no depende solo del color político, también responde al talante de las personas y, afortunadamente, con el director actual, el señor Moreno, se ha establecido un clima de total colaboración.
En relación a los nuevos procedimientos, es verdad que la LOUA tenía muchos defectos y era excesivamente farragosa.
Por su parte, la LISTA tiene cuestiones que me gustan, con avances de corte centro europeo, pero tiene otros aspectos que no.
En todo caso, de lo que se trata es de cumplir la ley. La LISTA tiene avances y también bastantes cuestiones contradictorias.
Además, la desagregación de planes planteada con vistas a lograr una mayor agilización, la práctica nos dice que no se ha conseguido.
¿En qué momento se encuentra el desarrollo del PGOM?
No hemos querido mezclar los dos debates porque son muy distintos. Tenemos el avance, que está en la web municipal, para que todos los interesados lo puedan ver.
Una vez que finalice el periodo de exposición pública del POU, se resuelvan las alegaciones y se redacte el documento definitivo, seguiremos con la tramitación del Plan General. Lo sacaremos a periodo de consultas y lo remitiremos a la Consejería de Medio Ambiente para que nos haga el documento de alcance de cara a fijar los criterios de redacción.
Pero, como digo, hemos preferido no mezclar dos debates que son muy distintos y que con el cambio de ley ha provocado problemáticas muy distintas.
En el PGOM futuro ya no se van a delimitar ámbitos de lo que se llamaba antes suelo urbanizable, sino que habrá unos suelos en los que podrá edificarse mediante una actuación de transformación urbanística de nueva urbanización; pero, no necesariamente, vendrá ya la delimitación prevista, sino que cada promotor, en el momento que lo considere oportuno, presentará la propuesta al ayuntamiento.
En relación a lo que usted cataloga como el gran reto de Chiclana, el diseminado, ¿cómo se están desarrollando los planes especiales? ¿Qué respuesta están obteniendo por parte de los vecinos?
El gran problema de Chiclana es la cuestión del diseminado, lo que la ley cataloga ahora de viviendas irregulares; sin licencia. Los planes especiales son una herramienta que ha ido mejorando sustancialmente las posibilidades de resolver el problema. Lo que tiene que quedar claro es que, aunque se tramiten en Urbanismo, fundamentalmente, estamos ante planes de adecuación ambiental. Se trata de llevar los servicios básicos a unas viviendas que están ocupadas todo el año o parte de este. Con los objetivos de, por una parte, evitar que los acuíferos sigan bajando y, a su vez, se contaminen, y, por otra, mejorar las condiciones de vida de quienes habitan estas viviendas.
¿Qué respuesta están obteniendo por parte de los vecinos?
Hay que destacar que hemos celebrado distintas reuniones en diversos ámbitos. Reuniones en las que el propio alcalde le ha explicado a los vecinos cómo sería la tramitación y cómo organizarse para desarrollarlos.
En la práctica tenemos dos planes especiales tramitándose por iniciativa privada y, con la colaboración de Chiclana Natural, se están estudiando en torno a unos 17 ámbitos para ver de qué montante económico estamos hablando para desarrollar dichos planes, ya que, lógicamente, la primera pregunta gira en torno a los gastos.
Dicho esto, nos estamos encontrando con muchas personas que son muy reacias a pagar. Incluso, en alguna reunión, hay quienes nos han trasladado que prefieren seguir como están. Algo que resulta contradictorio cuando se cuenta con el mecanismo legal y colaboración.
Como es lógico y así lo estamos haciendo, invitamos a los vecinos a que participen de dichos planes para poder resolver los problemas. Y es que, aunque sigamos hablando de vivien das irregulares, si tienen agua, saneamiento, electricidad y en el registro constan como AFO (Asimilado Fuera de Ordenación), parece obvio que el precio de éstas va a ser sustancialmente mayor que sin todo eso. Además, va a mejorar la calidad ambiental y las condiciones de sus habitantes.
En cuanto a los costes, es lógico pensar que los ciudadanos que han urbanizado legalmente y han tenido que hacer frente a los distintos pagos (urbanización, abastecimiento, saneamiento, etc.) no son los que tienen que pagar esto. Los han de afrontar los propietarios de estas viviendas irregulares.
¿Qué solución tiene?
Quizás, situaciones como las de Pago del Humo o Marquesado habría que resolverlas más globalmente, algo parecido a lo que se hizo en su día con la Rana Verde, en la que mediante fondos europeos, pagados por la Junta, se pusieron los servicios.
Dicho esto, recuerdo que tenemos pendiente, en base al convenio que entonces se firmó con la Junta, un pago de en torno a 10 millones de euros (5 para cada zona), que servirían para acometer lo que serían las infraestructuras gordas.No obstante, visto el tamaño del diseminado de Chiclana, todo esto va a necesitar de tiempo e inversión, ya que, por ejemplo, va a llevar ampliaciones de los depósitos, etc. Lo importante es empezar y lograr tener una realidad/ejemplo para que los vecinos perciban lo bueno de esto.
Me viene a la cabeza y se ha puesto muchas veces de ejemplo Soto del Águila, que estaba sin urbanizar, y se apostó, desde lo privado, por todo esto que decimos. Como se puede ver hoy, la calidad de vida de los vecinos ha mejorado sensiblemente. En definitiva, nos falta ese modelo en el diseminado.
Habla del dinero pendiente en relación al convenio rubricado años atrás con la Junta, pero ¿sería posible esa inversión millonaria desde el ayuntamiento para esas ‘infraestructuras gordas’?
De ningún modo. No contamos con esa capacidad económica para asumir semejante inversión.
Por otra parte, hay que destacar que fondos europeos, tipo Next Generation, no entran en ese ámbito. Son finalistas, vienen para otros conceptos.
¿Es posible cifrar el número de viviendas que, actualmente, podrían encontrarse en situación de irregularidad en el término municipal?
La últimas informaciones que manejamos, hablo del Plan General de 2016, hablan de unas 13.000 viviendas. No obstante, puede que ahora estemos entre las 13.000 y 14.000; una cantidad que es muy relevante.
Pese a todas las sanciones, sentencias y derribos que, en el contexto de la provincia y Andalucía, se han producido en torno a la construcción ilegal, parece que hablamos de un fenómeno que sigue muy vivo ¿En qué medida se sigue produciendo en Chiclana?
Es una realidad que existe y tenemos información bastante al día. Es más, tenemos constancia de que, además de los operadores internos, han aparecido foráneos, que se dedican a construir viviendas para alquiler vacacional u otros cometidos. No para habitarlas, sino para este tipo de alquiler e, incluso, para organizar eventos.
El fenómeno, desgraciadamente, sigue y, además, de una manera relativamente importante. Entre otras razones porque lo primero que ocurre es que los fedatarios públicos, las notarias, elevan a escritura pública partes indivisas de una parcela (por ejemplo, muchos 10% de una parcela) y, teóricamente, no hay una división física de dónde ocurre. Escrituras que, seguidamente, las remiten al Registro de la Propiedad y éste a nosotros. Se trata de un entramado perfectamente organizado, en el que cada uno sabe lo que hace.
Conforme a ley, eso no se puede hacer, ya que se necesita licencia urbanística del ayuntamiento (LISTA) y esto lo comparte y nos lo ha reflejado mediante escritos la Junta de Andalucía. Es más, según nuestras informaciones, nos consta que la Junta ha remitido escritos a las notarias para que dejen de hacer lo que están haciendo.
¿Qué se puede hacer contra este fenómeno?
Como medida de concienciación e información, vamos a colocar cartelería en los sitios concretos, dando traslado de que en estos no se puede ni parcelar ni edificar.
También vamos a dar publicidad a todas las actuaciones que desarrollemos, para que quienes tengan esas intenciones visualicen mejor qué conlleva.
Y es que quienes pretendan parcelar y construir en suelo rústico tienen que tener muy claro que podrían incurrir en un posible delito contra la ordenación del territorio, es decir: Código penal. Con ello, estamos hablando de posibles sentencias de privacidad de libertad, cárcel. Nosotros estamos dando cuenta de las actuaciones llevadas a cabo a Fiscalía. Y, si bien es cierto que la Justicia es lenta, lo que se está haciendo y denunciando hoy, aunque sea en el año 2030, 32, etc., conllevará sentencias judiciales. Creo que hay muchas personas que no son conscientes de ello. Es lo mismo que ocurre con la multas coercitivas, que no se pagan, luego entran en ejecutiva y, seguidamente, se produce el correspondiente embargo de bienes.
Estas personas tienen que tener claro que están cometiendo delitos y que eso que hacen con tanta alegría, en un futuro les puede ocasionar bastantes problemas y arruinarles la vida.
Y no hace falta construir, la parcelación ya es un delito por sí misma.
Por último, a modo de radiografía, ¿qué balance realiza de lo avanzado en tema de urbanismo hasta la fecha y pasos a futuro?
El primer logro es el POU, con el que vamos a desatascar el suelo urbano para poder edificar, con esa clara apuesta por la vivienda en suelos municipales. A medio plazo, vamos a contar con una ordenanza municipal para poner freno a la vivienda turística en el centro y fomentar el alquiler de larga duración. En relación a las irregulares, vamos a seguir trabajando en los planes especiales para dotar a las viviendas de servicios básicos, evitar la contaminación y mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Asimismo, seguiremos avanzando para que los edificios individuales que tengan los servicios a pie de calle puedan conectarse al abastecimiento y el saneamiento directamente a través de AFO, tramitando las cuestiones correspondientes.
Y, a más medio plazo y a través del Plan General de Ordenación Municipal, ordenaremos lo que no está ordenado hoy, atendiendo a la ciudad que, a futuro, quieren las personas que viven en Chiclana. En todo caso, creo que estamos en un momento ilusionante, en el que se pueden comenzar a resolver todas las cuestiones a la vez, con una nueva óptica y en un momento distinto. Todo esto, poco a poco, siendo conscientes de que los problemas tienen solución con una actitud activa y de colaboración.
